賈海峰 紀(jì)睿坤

2月23日，北京土地儲(chǔ)備中心再次公布兩宗土地中標(biāo)結(jié)果，中標(biāo)企業(yè)都是不知名的房企和國資企業(yè)，往日土地市場上踴躍舉牌的著名房企們，已經(jīng)不見蹤影。

中原地產(chǎn)分析師張大偉介紹說，2011年以來，北京共出讓16宗土地，其中大部分被國資企業(yè)或其他行業(yè)企業(yè)拿走，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司，很少再出手拿地，這與信貸緊縮帶來的開發(fā)商資金鏈緊繃有直接關(guān)系。

在大部分熱點(diǎn)城市開始實(shí)行限購政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)2月份銷售收入大幅度下降，大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流開始由正轉(zhuǎn)負(fù)。

不過，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生23日在“搜狐經(jīng)濟(jì)學(xué)月度論壇”上對(duì)本報(bào)記者表示，開發(fā)商資金鏈趨緊的程度并不嚴(yán)重，并不意味著大部分開發(fā)商資金已經(jīng)告罄，更不意味著將有一批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，帶來房價(jià)下降。

“開發(fā)商資金鏈再支撐半年不成問題，”聶梅生如是說。

松動(dòng)的個(gè)案

大部分銀行對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸進(jìn)行大幅度緊縮。

2月23日，北京通州新城某房地產(chǎn)項(xiàng)目通過發(fā)“白金卡”活動(dòng)，開始對(duì)外推出折扣報(bào)價(jià)。

原來報(bào)價(jià)1.8萬元/ 平方米的精裝房，如今經(jīng)過“白金卡”等認(rèn)購活動(dòng)打折以后，只要1.4萬元/平方米，項(xiàng)目整體降價(jià)22%。

記者獲悉，就在該項(xiàng)目的周邊，環(huán)繞著一批諸如“京貿(mào)國際城”、“K2清水灣”等中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目都有望在近期通過多種形式打折降價(jià)。

上述房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，項(xiàng)目之所以這么快就降價(jià)銷售，一方面出于公司資金緊張，要求加快銷售回款。另一方面就是周邊這么多中小開發(fā)商的項(xiàng)目，這些企業(yè)資金鏈最容易在如此緊縮的信貸政策下出現(xiàn)問題，屆時(shí)由這些中小開發(fā)商樓盤降價(jià)，可能帶來整個(gè)區(qū)域的降價(jià)。

“如果我們不主動(dòng)調(diào)價(jià)，到時(shí)候被動(dòng)調(diào)價(jià)，更不利于項(xiàng)目銷售?！鄙鲜鲰?xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人如是說。

中小房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤可能降價(jià)銷售，成為本輪調(diào)控下，最先看到的房價(jià)松動(dòng)契機(jī)。

陽光100置業(yè)副總裁范小沖在上述“搜狐經(jīng)濟(jì)學(xué)家月度論壇”上表示，二三線城市市場購買很容易受限購政策影響，因?yàn)榇祟愂袌鐾顿Y購房比例比較大，預(yù)期對(duì)市場影響比較大。

而一些在2010年積極拓展項(xiàng)目的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì)首當(dāng)其沖，受到信貸緊縮與限購政策的雙重影響。

張大偉表示，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸緊縮實(shí)行剛1個(gè)多月，大型房地產(chǎn)企業(yè)都還能扛得住，但是資金鏈已經(jīng)呈現(xiàn)緊張。尤其是在限購政策出臺(tái)之后，各個(gè)城市的房屋銷售量都會(huì)大幅度下降，以前依靠二三線城市房屋銷售實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流開始出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉介紹說，從春節(jié)以后，大部分銀行對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸進(jìn)行大幅度緊縮。新設(shè)立的項(xiàng)目公司已經(jīng)不能從銀行獲得貸款，與銀行有較好合作關(guān)系和資信實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，也需要還清部分貸款以后，才能獲得新的貸款。

最讓開發(fā)商感覺難受的是，銀行的開發(fā)貸利率大幅度提升。李偉透露說，大部分銀行給開發(fā)商的開發(fā)貸利率已經(jīng)是基準(zhǔn)利率的1.4倍左右，這比2010年底的時(shí)候，上升了40%。

很多開發(fā)商在資金鏈緊張和住宅市場調(diào)控的背景下，開始轉(zhuǎn)型。

以著名住宅地產(chǎn)開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，其不但成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，而且準(zhǔn)備2015年前投資100億元做商業(yè)地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部一位負(fù)責(zé)人在遠(yuǎn)洋光華國際“mylife”未來廣場啟幕上透露說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投向商業(yè)地產(chǎn)的資金將主要依靠從海外資本市場融資、利用外部基金等社會(huì)資金、合作伙伴資金進(jìn)行投入。

換而言之，投資商業(yè)地產(chǎn)的錢多數(shù)來自公司外部。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此舉不僅可以緩解公司整體資金鏈，而且可以保持業(yè)績，成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控所仿效的行為。

仍可扛半年

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就是在和政府比賽耐受力。

“雖然項(xiàng)目降價(jià)，并不意味著公司資金鏈出現(xiàn)問題?！鄙鲜鼋祪r(jià)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露說，經(jīng)過了2008年那輪房地產(chǎn)危局考驗(yàn)之后，房地產(chǎn)企業(yè)的耐受性都得到了提高。

尤其是2009年下半年開始一直到2010年底，整個(gè)房地產(chǎn)市場銷售火爆，開發(fā)商積累了足夠的資金，而且對(duì)于即將到來的房地產(chǎn)調(diào)控也有預(yù)判，準(zhǔn)備了足夠的過冬余糧。

聶梅生表示，盡管2010年樓市調(diào)控不斷，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個(gè)豐收年。

搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，房地產(chǎn)全行業(yè)的現(xiàn)金流入為6萬億，現(xiàn)金流出為4萬億元。照此計(jì)算，2010年房地產(chǎn)行業(yè)資金凈流入高達(dá)2萬億。

不過，聶梅生也對(duì)記者透露了她的憂慮：在通貨膨脹以及人民幣升值的影響下，第四波加息的到來毫無疑問，而多次政策的疊加效應(yīng)將力挫開發(fā)商資金鏈。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年開發(fā)商瘋狂囤地消耗的2.7萬億元的土地出讓金中，一半款須在今年支付。

聶梅生表示，2011年上半年是政策消化階段，房企的資金鏈雖然緊張但不會(huì)出現(xiàn)大問題，但是，下半年，受政策預(yù)期以及保障房的供應(yīng)的影響，對(duì)樓市的預(yù)期以及房價(jià)的影響也是顯而易見的。

各地連續(xù)出臺(tái)“新國八條”細(xì)則之后，市場也已經(jīng)陷入新一輪的觀望。雖然大多數(shù)城市的成交量恢復(fù)明顯，但是京、滬、渝的交易量仍處于低位。同時(shí)，記者也發(fā)現(xiàn)，自從北京國八條出臺(tái)以后，北京新入市項(xiàng)目幾乎為零。

北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，北京“國八條”細(xì)則出臺(tái)后，新房成交量下跌8成，二手房交易量下跌6成。如果成交回落、貨幣緊縮持續(xù)，開發(fā)商資金鏈必將受到更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

不過，雖然外部環(huán)境嚴(yán)峻，大型房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠巋然不動(dòng)。

范小沖表示，房地產(chǎn)企業(yè)布局已經(jīng)很廣，某個(gè)城市的嚴(yán)厲調(diào)控政策不會(huì)對(duì)公司整體經(jīng)營帶來影響，與此同時(shí)，土地價(jià)格可能比房價(jià)出現(xiàn)更大的降幅，這對(duì)開發(fā)商來說，又是一個(gè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)。

張大偉也表示，貨幣政策緊縮不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來考驗(yàn)，也會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來影響，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就是在和政府比賽耐受力，看誰能扛得過貨幣緊縮帶來的嚴(yán)冬。

與此同時(shí)，在通脹壓力依然存在的情況下，房產(chǎn)依然是保值增值投資的工具，很多二三線城市家庭投資鐘愛房產(chǎn)。很多城市限購政策制定得并不嚴(yán)厲，有的甚至規(guī)定了限購政策期限，明顯給了市場預(yù)期暗示。居民對(duì)于購房投資的信心不減。

與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題以后，由于其擁有土地資源，可能很快被其他房企或者國有企業(yè)收購。在社會(huì)資金整體充裕的情況下，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，不會(huì)給市場帶來影響，甚至可能“不宣布破產(chǎn)”。

李偉表示，在土地資源稀缺的情況下，擁有土地資源的中小開發(fā)商，即使資金鏈出現(xiàn)問題，也多數(shù)不會(huì)破產(chǎn)，頂多是“少賺點(diǎn)錢”。而由于近幾年對(duì)房改工作的放松，很多國企借機(jī)收購項(xiàng)目，進(jìn)行集資建房和福利分房。

據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，今年1月份，中國并購市場共完成93起。其中，房地產(chǎn)行業(yè)10起，占10.8%。