每日經(jīng)濟(jì)新聞6月3日訊 “據(jù)內(nèi)部人士近日透露,本月起,萬科在全國范圍內(nèi)降價(jià),以加快銷售量,搶占市場?！薄?月第一天,這樣一則消息在業(yè)內(nèi)傳播。在此之前,在萬科重兵集結(jié)的北京,降價(jià)的消息若隱若現(xiàn)。

近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),時(shí)下萬科五號(hào)公園樓盤內(nèi)新近開盤的獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目萬科五號(hào)公社,實(shí)際銷售均價(jià)已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實(shí)際上,萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價(jià)促銷。

雖然對(duì)“全國降價(jià)”的說法,萬科表示不予置評(píng),但2008年萬科主動(dòng)降價(jià),引領(lǐng)行業(yè)步入價(jià)格下降通道的一幕或許將再次重演。

萬科五號(hào)公社暗降4500元

萬科五號(hào)公社是萬科五號(hào)公園樓盤內(nèi)的獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目。一位房地產(chǎn)中介調(diào)查機(jī)構(gòu)高鋪經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,4月20日時(shí),該機(jī)構(gòu)在調(diào)查北京商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí),萬科五號(hào)公社銷售均價(jià)為5萬元/平方米,而到了5月14日再次進(jìn)行調(diào)查時(shí),萬科公司主動(dòng)向他們更正說,當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)已下降4500元/平方米,降至4.55萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地調(diào)查時(shí),該樓盤的營銷代理方北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司一位銷售員說,該棟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目原先預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5～6萬元,新政后,均價(jià)約在5萬元/平方米,后來根據(jù)市場實(shí)際情況,時(shí)下實(shí)際銷售均價(jià)已調(diào)至4.55萬元/平方米。

近日搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,三月至五月間,北京城區(qū)及五個(gè)近郊區(qū)縣90個(gè)熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)樓盤中,90%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)上漲,最高漲幅達(dá)50%。而萬科五號(hào)公社逆市降價(jià),多少有點(diǎn)意外,此外,萬科五號(hào)公社地處北京CBD東擴(kuò)區(qū)的黃金地帶,位置優(yōu)越,降價(jià)更難理解。

對(duì)于記者的疑問,該銷售員表示,萬科堅(jiān)持市場定價(jià),會(huì)適市而定,根據(jù)市場層面的反饋,萬科適時(shí)適市對(duì)定價(jià)做了調(diào)整。

萬科北京四樓盤價(jià)格松動(dòng)

此外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),萬科在北京熱銷的另外三個(gè)樓盤時(shí)下也出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)的跡象。

5月初,萬科藍(lán)山（資料、論壇)以3.98萬元/平方米開盤,低于預(yù)期的4萬元/平方米,而一次性付款還可享受9.7折優(yōu)惠,老業(yè)主享受9.9折優(yōu)惠。

而萬科北京另一個(gè)樓盤金隅萬科城（資料、論壇)也在降價(jià)。據(jù)新浪樂居上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月份該樓盤銷售均價(jià)為1.8萬元/平方米,5月份下降5.56%至1.7萬元/平方米。

5月16日,萬科假日風(fēng)景最后兩棟樓以實(shí)際銷售均價(jià)約為24200元/平方米開盤,比原先預(yù)期開盤價(jià)25000元/平方米下降800元,相比3月份該樓盤的開盤價(jià)24250元/平方米,也略有下降。一位業(yè)內(nèi)人士透露,此次開盤的兩棟樓為“工業(yè)化產(chǎn)品”,實(shí)際建設(shè)成本比以前的產(chǎn)品還貴700元/平方米左右。

由此可見,萬科時(shí)下在北京熱銷的四大樓盤:萬科五號(hào)公園、萬科藍(lán)山、金隅萬科城與萬科假日風(fēng)景均出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

意在搶占市場份額？

萬科在北京開始降價(jià)銷售,這是否緣于公司資金鏈緊張,急于出貨以緩解資金壓力？其實(shí)不然。

據(jù)4月27日萬科發(fā)布的2010年第一季度財(cái)報(bào),第一季度期末,萬科手持現(xiàn)金179.2億元,而公司短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和為127.4億元。由此可見,萬科現(xiàn)金流比較充沛。

一位長期跟蹤萬科的證券業(yè)分析師認(rèn)為:“從萬科的財(cái)務(wù)狀況分析,如果市場持續(xù)低迷,萬科至少能撐5～6個(gè)月。如果不再拿地,存貨周轉(zhuǎn)速度下降一半,支撐一年到兩年都沒問題,資金鏈仍舊可以延續(xù)?！?

“像萬科這樣的成熟企業(yè)降價(jià)不是因?yàn)槿卞X,而是想在行業(yè)低谷時(shí)逢低吸納市場占有率?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道:“正是因?yàn)闀r(shí)下不缺錢,才讓萬科具有降價(jià)搶占市場的更大資本?！?

其實(shí),當(dāng)行業(yè)處于低谷時(shí),正是大企業(yè)們擴(kuò)大地盤的天賜良機(jī)。從歷史上看,萬科是此中熟手,也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控之際,正是萬科率先降價(jià),將行業(yè)從觀望期帶入了降價(jià)通道,萬科也因搶先降價(jià),擴(kuò)大了地盤。

2010年農(nóng)歷年初,萬科股份總裁郁亮在與機(jī)構(gòu)投資者溝通時(shí)便闡述了萬科對(duì)本輪地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度:“要聽政策的話,中央政策是什么,我們跟著做,這樣才能為這個(gè)行業(yè)提供更大的發(fā)展空間?！?

5月15日,郁亮在萬科內(nèi)部一次會(huì)議中再次告誡公司員工:“不要心存僥幸”,“要跑得比對(duì)手快”。

一位房地產(chǎn)公司營銷總經(jīng)理說,郁亮的意思很明顯,萬科不會(huì)對(duì)政府本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心“心存僥幸”,萬科還不如利用行業(yè)低谷良機(jī),搶占市場份額。這也符合萬科近年來堅(jiān)持的“快速開發(fā),提高資金周轉(zhuǎn)率”的企業(yè)經(jīng)營策略。

萬科一季度財(cái)報(bào)顯示,萬科在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實(shí)現(xiàn)在行業(yè)低谷時(shí)搶占市場份額的目標(biāo),降價(jià)以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

此外,完成今年銷售目標(biāo)的壓力也迫使萬科作出降價(jià)舉措。

2009年萬科全年共實(shí)現(xiàn)銷售金額634.2億元,而王石的目標(biāo)是2010年銷售額實(shí)現(xiàn)25%～30%的增長,即達(dá)到792.75億元～824.46億元的銷售額。

一位業(yè)內(nèi)人士透露,萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標(biāo),萬科也會(huì)被迫降價(jià),釋放手中“貨物”。

基于此,宋會(huì)雍認(rèn)為,“不要心存僥幸”,“要跑得比對(duì)手快”,這正是郁亮吹響了的全國降價(jià)的沖鋒號(hào)。

他認(rèn)為,萬科會(huì)先從政策最嚴(yán)、成交量最冷的區(qū)域開始,然后逐漸推廣至全國。開始時(shí),降價(jià)幅度預(yù)計(jì)不會(huì)很大,以試探式降價(jià)策略為主。據(jù)悉,時(shí)下萬科在廣州、蘇州等地的個(gè)別樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

萬科:順應(yīng)變化合理定價(jià)

昨日,就全國降價(jià)的說法,萬科向本報(bào)回復(fù)稱,近期國家及各地連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策,抑制市場向過熱發(fā)展,這些政策調(diào)控力度之大,調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決,為近年來所少見,相信必然會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生顯著影響。

萬科一貫認(rèn)為,價(jià)格是由市場決定的,企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價(jià)格,而不可能單方面“決定”價(jià)格。萬科將積極主動(dòng)順應(yīng)市場趨勢,以合理的價(jià)格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動(dòng)順應(yīng)市場變化趨勢,尊重市場實(shí)際情況合理定價(jià),按照購房者愿意接受的價(jià)格售出產(chǎn)品。

此外,萬科公關(guān)部在電話中說,“全國降價(jià)”不知其來源如何,不予置評(píng)?！坝嘘P(guān)各地的價(jià)格情況,萬科實(shí)行由各地管理層根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r決定。在6月初公司沒有發(fā)布公告前,我們不能評(píng)論。公告發(fā)布后,以該公告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。”

專家說法：房價(jià)或步入明降期

《國房分析咨詢報(bào)告》上海研究組首席分析師陳真誠表示,前段時(shí)間,業(yè)內(nèi)一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話,斷章取義地強(qiáng)調(diào)了“加強(qiáng)協(xié)調(diào),適時(shí)適度”一詞,認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了,而忽略了“區(qū)別對(duì)待,有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍,而不是“?！钡姆懂?近段時(shí)間加強(qiáng)土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論,更加證實(shí)了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個(gè)時(shí)候萬科降價(jià),短期內(nèi)可能比宏觀調(diào)控政策對(duì)房企的沖擊力更大。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀點(diǎn):“萬科的榜樣效應(yīng)是巨大的。如果不出意外,萬科在北京的價(jià)格調(diào)（資料、論壇)整,將會(huì)拉開北京房價(jià)正式調(diào)整的序幕,進(jìn)而帶動(dòng)行業(yè)從時(shí)下的觀望期步入明降期?！?

上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,萬科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色,而率先動(dòng)手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益,后面跟著降的企業(yè),只有降幅更大才能吸引購房者。